鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌鳳鳴捷運3房美公寓鳳鳴重劃區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：988 萬
參考單價：33.2 萬/坪
地址：新北市鶯歌區福德一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：29.76 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.7 坪
附屬建物面積：3.06 坪
土地面積：6.85 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：鳳鳴國小鳳鳴國中
鄰近公園：鳳鳴
生活機能：寶雅.全聯全家便利超商
附近交通：近鳳鳴簡易車站.捷運站.近交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間規劃佳：3 房 2 廳 2 衛的格局，坪數約 30 坪，對於一般家庭而言居住機能完整。生活機能成熟：鄰近寶雅、全聯、全家等，滿足日常採買需求。交通與教育：靠近鳳鳴捷運站及交流道，通勤便利；鄰近鳳鳴國小、國中，適合有就學需求的家庭。單價競爭力：參考單價約 33.2 萬/坪，在重劃區內屬於門檻較低的選擇。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過老：屋齡達 41 年，建物老化程度高，後續維修與水電更換成本高。無電梯：位於 2 樓/5 樓，屬於無電梯老公寓，對長輩居住或搬運重物不便。無車位：總價未含車位，需額外租賃或尋找停車位置，增加生活麻煩與成本。貸款限制：老屋貸款年限通常較短，銀行核貸條件可能較嚴格。
機會 (Opportunities)	重劃區潛力：位於鳳鳴重劃區，該區域仍有更新與增值潛力。自用價值高：若購屋者計畫長期自住且不需頻繁轉手，老屋的低單價可換取較大的空間。改造彈性：若是自行裝修或參與重建，可提升居住品質與資產價值。
威脅 (Threats)	流動性風險：40 年以上的老屋轉手難度逐年增加，接盤客群受限。維護成本：老屋隱疾多，如漏水、管線老舊等問題可能隨屋齡增加而變頻繁。市場趨勢：房產市場對新成屋偏好度高，老公寓在市場循環中可能較難以溢價脫手。

2. 物件評論

是否值得購買建議： 此物件適合預算有限且以長期自住為主要目的的購屋者，但對於投資或短期持倉者則建議謹慎考慮。

主要理由： 價格是此案的最大亮點，988 萬總價能買到 30 坪三房，在重劃區內具有吸引力。然而，41 年的屋齡是顯著的隱憂，這意味著您不僅要面對更高的維護成本，且銀行對老屋的貸款年限可能壓縮，影響資金規劃。此外，2 樓無電梯的配置若長期居住，需考量未來長輩或家庭成員的行動力。建議若您打算「長住不動」且預算卡在千萬以下，此物是換取空間的妥當選擇；但若考量未來轉手或貸款額度，則需先與銀行確認貸款可行性，並預留一筆整修預備金。